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    對滲漏面積較大的屋面,應大面積維修。首先,將防水層拆除,如果找平層已經嚴重酥粉失效滲漏,導致保溫層蓄水,喪失保溫功能,大修時,必須將保溫層在陽光下曝曬至完全干燥沒有水氣為止。

    房屋滲漏維修通常在物業房屋維修工作中占有很重要的地位,同時也是物業房屋維修工作的一個技術難題。房屋層面、外墻滲漏不僅影響到業主的生活質量,給業主日常生活造成諸多不便,也影響業主對物業服務的滿意度,而且對房屋的主體結構及使用年限也有較大影響。結合近幾年筆者所在單位的維修實踐,在物業房屋滲漏維修工作中應注意以下幾個問題:

    一、查明導致屋面滲漏的原因

    一般來說,屋面滲漏往往是由于以下原因所致:

    1、基層干燥不充分,防水層在施工前,保溫層往往有一部分未干燥的水份,鋪貼卷材時,熱瀝青燙水急劇汽化,將水蒸氣封閉在屋面基層內,隨著施工環境氣溫升高,水氣蒸發,造成卷材起鼓,甚至卷材底部、表面腐爛。若采用柔性防水,基層不夠干燥,水份或溶劑蒸發較慢(基層含水率超過10%)影響到膠粒分子鏈的熱運動,不利于成膜,還有會影響到涂料與基層砂漿之間的粘結力。

    2、屋面細部結構及接頭有問題,卷材鋪貼方法不當,兩幅卷材之間接縫寬度不夠,按規范規定,長邊搭接不小于70毫米,短邊搭接不小于100毫米,在施工時,操作人員精心大意,在卷材的層與層之間有雜物(或污染嚴重)。

    3、屋面基層不平整、找平層起砂、強度達不到規范要求,造成防水層表面經常積水,導致腐爛、滲漏,另外基層不平整、不清潔、涂料成膜厚度不足,玻璃絲布鋪貼不規整,露絲布,影響涂料與基層砂漿之間的粘結力。

    二、房屋滲漏的日常維護要及時、要有針對性

    對已過質量保修年限的房屋,物業工程維修人員應根據房屋維修保養有關制度定期勘查其屋面、外墻防水情況,保持與業主經常溝通,詳細了解房屋滲漏情況,制定相應的維修方案,根據具體情況進行有針對性的維修處理

    1、對于屋面防水層已失效但滲漏面積較小的部位,可采用玻纖胎SBS改性瀝青防水卷材(該材料以玻纖氈為胎基,SBS改性瀝青為涂蓋層,兩面貼以隔離材料制成可卷曲的防水材料,其低溫柔韌性好,但延伸率稍差,適用于基層變形小和一般建筑工程的地下或屋面防水,以下簡稱卷材)、專用堵縫材料及單組分聚氨酯防水乳液(該防水乳液為粘稠狀物質,反應固化型涂料,不需現場配料,依靠吸收空氣及基層水分固化,但其固化時間較長,不宜長期儲存,適用于地下及非外露部位防水,以下簡稱防水涂料)進行防水處理,維修方便可靠,并可降低維修成本。

    2、對于屋面防水層并沒有失效,只是局部漏雨且面積較小的情況主要是施工產生的質量問題,如常見的防水層起鼓、開裂、局部滲漏等,采取在起鼓處割開打補丁修補、開裂處填充專用防水材料外表打補丁、漏雨處重新做補丁等處理方法,要求修補施工時要認真、細致,否則將影響維修效果。

    3、對滲漏面積較大的屋面,應大面積維修。首先,將防水層拆除,如果找平層已經嚴重酥粉失效滲漏,導致保溫層蓄水,喪失保溫功能,大修時,必須將保溫層在陽光下曝曬至完全干燥沒有水氣為止。否則保溫層沒能得以充分干燥便做防水,使之與找平層內剩余水份在隔汽層和防水層的封閉下不能蒸發,不但影響保溫效果,防水層受到曝曬后便膨脹、鼓泡、開裂、最后滲漏;其次,要注意將基層清除干凈。

    三、房屋滲漏維修施工各階段的要點

    1、基層處理是基礎。

民用住宅工程,大多是當年開工,當年竣工,防水工程都趕在雨季或冬季施工,所以不宜在雨、雪天或下霧時施工,且基層必須保持充分干燥,其基層含水率不得大于8%。屋面、外墻防水維修施工中基層處理的好壞,直接影響施工質量。施工要點是要求基層要有足夠的強度和剛度,受荷載時不致產生顯著變形。屋面作防水處理時,可采用1:3水泥砂漿作厚度為15毫米基層,且必須平整、堅實、清潔、施工時含水率宜控制在8%左右,其找平層砂漿必須有足夠的強度,數值達到5Mpa以上。在天溝與墻體相交處做成半徑約為15毫米的圓弧,或做成邊長為100毫米左右的鈍角,分層抹壓使之表面平整,使其與卷材能夠粘貼良好。

    2、細部處理是關鍵

    通過對各園區出現滲漏部位的統計來看,一般屋面與垂直墻面交接處的泛水構造、屋頂邊緣的檐口構造、伸出屋面的管道接縫、雨水口等防水層被切斷的節點處,是防水工程的薄弱環節,處理稍有不妥,就會造成滲漏,施工時須十分重視。

    對于天溝及檐溝滲漏部位,除了按設計規定增貼膠條,附加卷材層以外,還要注意在卷材收頭處用密封膏仔細加固。屋面與天溝、檐溝交接處和天溝上部采用空鋪法,空鋪寬度以200毫米為宜,卷材收頭固定密封;在無組織排水檐口80毫米范圍內卷材采用滿粘法,卷材收頭固定密封。對于伸出屋面管道接縫處的滲漏,施工時將管道周圍找平層做成圓錐臺,管道與找平層部位留凹槽填堵防水膏,防水層收頭處用金屬箍箍緊。

    對于雨水口處的滲漏,施工時增鋪附加層,周圍直徑500毫米范圍內坡度不可小于5%,并用厚度大于2毫米的防水涂料或密封材料涂封。水落口杯與基層接觸處留寬、深各20毫米左右的凹槽,填充密封材料。

    3、防水卷材的鋪貼方法要科學。

    卷材的鋪貼方向應按屋面坡度確定。當坡度小于15%時,宜平行屋脊鋪貼,由檐口開始,兩幅卷材的長邊搭接,壓邊應順流水方向,短邊搭接應順主導風向;坡度大于15%或屋面有受震動情況,卷材應垂直屋脊鋪貼,且順流水方向,屋脊處不能留搭接縫,必須使卷材相互越過屋脊交錯搭接,以增強防水的耐久性。為防止在接縫處滲水,卷材間應具有一定搭接寬度,一般上下縫80毫米—120毫米、左右縫100毫米—15毫米較為適宜。當卷材防水層局部起鼓時,應用針扎眼抽出空氣或溶劑,然后將內部雜物清理干凈,并把已割破的卷材周圍仔細磨平,最后再鋪貼此損傷部位處外徑大于100毫米以上的卷材。

    四、維修施工中應注意的幾個問題

    1、如在鋪貼卷材過程中發現氣泡或空鼓時,應將其割開并用補丁修補。

    2、為了防止維修后卷材起鼓、開裂,在日后維修過程中應使其基層充分干燥,并避免雨、霧、霜天氣施工,防止卷材受潮;施工中要保證基層平整,卷材噴烤時使之均勻受熱,封閉嚴密,油氈粘貼密實,以免日后水分蒸發、空氣殘留形成氣囊而使防水層產生起鼓現象。

    3、防水層起鼓后,內部氣體受熱膨脹,浸入防水層下部或卷材間水分不易排出,日久使防水層腐爛,卷材脫落。因此除精心施工外,還必須正確選用材料,以適應熱脹冷縮和外界條件的變化。